邻居不同意 甭想“住改商”
为了获得更多利润，不少市民将住房出租商用或直接将房子改成写字间出租经营。日前，最高人民法院出台了关于《物权法》的两部司法解释，按照司法解释，同楼住户如果不同意，住户就不能“住改商”。该法规将在10月1日实施。在大连有不少市民将住房改成商业用途，随着10月1日的临近，无论是出租方还是承租方都将面临新抉择。
“住改商”弊端不少
记者采访中发现，“住改商”中首先是将住宅改成写字间，以西安路、新开路、大连市房屋交易中心附近、中山区等高层公寓比较集中，另一类是住宅改商铺，各大商圈附近及居民区普遍存在。“住改商”曾经对中小企业发展、下岗职工再就业、大学生创业等都起过重要的积极推动作用。但“住改商”的弊端也十分突出：过度占用公共资源、扰民、诱发治安问题等矛盾非常突出。各地方政府陆续出台地方性限制住改商的法规政策。大连市政府于2007年出台了《大连市城市饮食娱乐服务企业污染防治管理办法》对居民住宅区开设饮食、娱乐、加工业作出了限制性规定。
新法实施业主、商户都面临抉择
据辽宁槐城律师事务所刘甲明、孔令明律师介绍，《物权法》第七十七条规定：“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”但“有利害关系的业主”在实际中难以界定。
本次解释明确确定为本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”，建筑区划内，本栋建筑物之外的业主主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
另外，住改商通常是由小区业主大会或业主委员会多数表决的方式通过，但新解释明确规定，本栋建筑物内的其他业主有一票否决权，从而杜绝过去多数表决方式侵犯少数业主合法权益的情形。当然，有利害关系的业主的同意需以明示进行，更有利于维护业主的合法权益。
刘甲明表示，最高法院关于住改商相关法规从10月1日实施，并规定2007年10月1日《物权法》生效后的相关纠纷均适用此法规，这主要是为了防止相关法规生效前业主突击申请住改商，同时也意味着目前已顺利申请到住改商营业执照的业主也可能面临来自同楼业主的诉讼潮，即住改商业主尽管已合法取得营业执照，但仍有可能在“有利害关系业主”的反对下导致合同无效，因此，当务之急住改商业主最有效的解决方式还是迅速取得有利害关系业主的书面同意函。
■法条引用
“业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定，经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主，以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”——司法解释对“住改商”的条款
[实习编辑 刘芳]
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