“婚房”消费对位小面积，开发商主推两室、小三室
“婚房”市场需求巨大，但并不与某种特定的产品价值相关。如果“婚房”消费存在某种共性，那么这种共性就是小面积下的低总价，而对环境、配套、资源、学区等其他条件的选择则取决于个人的偏好。当前市场条件下，与“婚房”对位的产品主要是潜力区域的经济型两室和小三室产品。
“婚房”不代表特定的产品价值
“婚房”市场的火热始于去年年初。大连杰博思(中国)地产运筹行董事总经理张鸿举告诉记者，去年是奥运年，不完全统计，大连结婚的新人有3万对，当时市场预期的“婚房”需求量为160万平方米左右，将近大连房地产市场每年正常成交量的一半。如此巨大的潜在需求吸引了众多楼盘的关注。但由于市场的原因，“婚房”市场的真正火热则是从今年年初开始。
今年三月份，位于机场新区的万科魅力之城开盘，较早推出“婚房”的概念。该项目营销总监于黎明介绍，魅力之城推出的“婚房”产品以76平方米的经济型两室为主，成交价格在6500元/平方米左右。于黎明说，这种产品的成交客户中年轻客户的比例达到了60%~70%，其中应有很大一部分是为了解决“婚房”需求的。但是，于黎明表示，“婚房”并不代表某种特定的产品价值，并不像“花园洋房”、“叠院”等产品具备某种特殊的功能。“‘婚房’只是特定条件下与客户沟通的一种手段。”于黎明说，“与其说‘婚房’对应的是一种产品，不如说对应的是一个客户群。如果‘婚房’消费存在某种共性，那么这种共性就是小面积下的低总价。”
“婚房”不代表特定的产品价值，这让很多楼盘具备了占有这个市场的可能。但特定消费群体的需求和消费能力使“婚房”在功能及总价上存在相对硬性的限制，因此，大连目前主推婚房的项目一般都位于潜力区域。一方面，这样的区域已经进入快速发展的轨道，高品质的生活居感已经初步显现，短期内可以进一步形成成熟的生活环境;另一方面，区域的价格相对较低，在可承受的总价下能够买到功能较为齐全的产品。如机场新区的帕尔美娜和鑫境界，泉水居住区的龙畔金泉、枫丹丽城，椒金山板块的玉树临居、格林翠亭等项目都曾以适中的价位和经济实用的功能设计获得“婚房”需求者的青睐。
“婚房”需求不都是刚性需求
张鸿举表示，近年来，“婚房”消费的观念确实在向经济实用的方向转变，90平方米以下的经济型两室产品以及小三室产品最切合这部分购房者的需求。但传统的追求大面积、高品质的“婚房”购置观念不可能完全消除。尤其是那些双方父母都具备一定经济实力的年轻购房者，其个人至上的家庭消费能力可见一斑。
从市场的实际状况看，也不能将“婚房”需求与刚性需求完全等同起来。据机场新区橄榄季项目的一位工作人员介绍，从项目规划、建筑品质等方面看，该项目都属于改善型需求的产品，但其中年轻的购房者也不在少数。据了解，同以高品质形象示人的第五郡及美树日记项目也网罗了众多“婚房”购房者。
调查显示，选择中高端项目的“婚房”购房者看重的不只是项目的使用功能以及当前的生活所需。舒适性、品牌价值、物业服务等产品的附加值以及学区等未来生活所需都被这部分“婚房”购房者纳入了考虑范围。其中，学区是最重要的决定性因素。如橄榄季、第五郡等项目对“婚房”消费者的吸引力是来自于育文中学;而福源和东方圣荷西的“婚房”市场的热销则在得益于格致中学。
除了学区等客观因素外，目前很多原本以满足改善型需求为主的项目也通过产品的变化和特定的营销手段主动抢占“婚房”市场。如以周边环境著称的资源性项目观山满庭芳，为了满足“婚房”购房者的需求即将推出五六十平方米的两室产品;而红星海世界观除了规划有90至110平方米的“婚房”产品外，还通过“情侣拓展”等圈层活动的举办主动寻找目标客户。
[实习编辑 赵媛]
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