大连夏季房交会7月16日开幕
此轮楼市新政出台后，“观望”成为出现频率最高的词之一，一时间楼市里的购房者似乎都从人间蒸发了，售楼处里冷冷清清，二手房中介门店里偶有客户，但大多没什么成交意愿，更多只是想问问房价降没降。几个原本准备4月下旬开盘的楼盘也都或多或少接到类似的来电咨询。虽然楼市需求瞬间消失，但楼市成交价却岿然不动，甚至某些区域的二手房报盘价不降反升。然而，随着调整政策的不断深化，市场上买卖双方的心态发生了些许变化。首先，无论是开发商还是二手房房主，在心态上已经回归理性，不再像新政出台前那样不可一世。商品房不管折扣高低，也会偶尔出现优惠了;二手房也不再因为供不应求而坐地涨价了，有些房子也能讲价了。在这种局势下，6月份的市场成交量还是有所回调，一些新开楼盘的销售业绩也都较尽人意。
改善型需求置业 成本增加领衔观望
此番新政一出业界纷纷评价：这个政策在一定程度上会对改善型置业起到抑制作用，因为这类人群在购房时将要付出更大的成本。其实理想化的局面，是将改善型置业和投机、投资型置业区别化对待。“但在目前的这个非理性浮躁的市场状况下，面对炒房趋势越演越烈的趋势，由于一些原因难以将二者区分对待时，只能牺牲掉部分改善型置业的利益，这也是现阶段不可避免的。 ”展鹏地产总经理初月武分析，“但不可忽略的是，这次新政对目前改善型和投资保值动机相混合的恐慌性购房也会起到抑制作用。 ”
来自易居西部不动产前期调查结果显示，最适合居住的是120平方米左右的房子。据分析：其实很多人，包括许多业内人士也渴望换一套120平方米的房子，但是迫于首付和月供压力太大了，加上二套房政策出来后，置业成本大大增加，对购房者的信心有一定的影响，不是没有需求，只是现在很大一部分客户不敢出手。从目前市场需求占比来看，改善型需求在市场上所占比例不比刚性需求小，可以达到1/3。尤其是目前居住面积在50～70平方米左右，想通过卖小买大来改善居住条件的改善型需求占到改善型需求的半壁江山。
然而，新政出台后，一项网络调查显示，61%的网友表示打算在半年后买房。此外相关机构对两年内有购房需求的人群调查后发现，准备购房者年龄以26～40岁居多。据介绍，现在的换房主体以70年代为主导，这部分人换房需求很大，他们又是社会的精英阶层。不过，由于二套房首付款和房贷利率的提高，部分地区停止对三套房贷款，对改善型需求的购房者，尤其是贷款买房的购房者影响尤为明显。错过了去年的优惠利率、宽松政策的入市机会，现在的改善型购房者十分尴尬。
从大连几大中介公司获悉，新政出台以来大家的成交量都不乐观。从中介公司提供的数据来看，在二手房市场整体成交出现四成左右降幅的情况下，以两室为主的改善型房源已经成为市场成交下降最快的房屋类型。据介绍，在新政出台前，大连市二手房市场上，两室的房源能够达到整个二手房市场成交量的50%以上，占据绝对主力地位。然而从4月下旬至今，这一比例已经快速下滑至30%以下。分析起来，两室房源成交受到如此大的影响也很“自然”。首先，两室房源处在改善型需求的“跳板”位置。因为，无论是以小换大还是以旧换新，通常存在两种情况：一是原来住一居室，想换成两居室;二是原来住两居室，想换成三居室或者更大的房子。由于，他们中的多人都有过贷款记录，所以目前都被“打击”。
刚性需求置业 短暂犹豫后选择出手
本次新政的根本是要遏制房价上涨过快，进而对全民炒房的怪现象进行整治，对于刚性需求购房基本上没做任何限制。但楼市是个整体，观望气氛一出，不管是刚性需求还是改善型需求，抑或是投资群体都有相同的影响，如果非要说不同，可能就是影响时间长短之异。
新政刚出台时，受调控措施和更严厉调控措施的预期影响，楼市中买卖双方的心理都发生微妙的变化：部分投资客也开始恐慌性抛盘，市场上二手房源逐渐增多;但买房者观望情绪反而加重，一些已经签了购房合同的买房者甚至不惜违约。然而目前新政已经问世两个半月，市场上买卖双方的心理又发生了新的变化。这个从6月份的成交量上可以窥见。进入6月份，各家中介公司的成交都有所好转，尤其是好旺角、瑞家等在市场上有一定影响力的品牌中介公司。好旺角房屋市场部李蕾介绍，6月份的成交量要比5月份上涨10%。除了更直接反应市场的二手房市场外，商品房市场在6月份也出现了新推楼盘“热销”的局面。但这些“供不应求”都是在开发商“少推试水”的营销模式下产生的。
据统计，6月最后一周，大连市城七区(不含开发区)整体成交955套，环比上涨64%。虽然从走势上看，成交量有所回升，但是成交总量依然没有突破千套大关，成交表现依旧低迷。从区域来看，中心三区除西岗区外成交都有所下降，西岗受限于供应，成交始终处于低位。甘区受益于供应的增多，成交量有所放大。其余各区除旅顺口区新盘加推拉动成交量的上升外，均保持在低位或下降的状态。记者从调研实际情况中得知，中心三区项目相对滞销，而其余各区新开盘项目推售率相对乐观。分析原因：首先，中心三区的投资性较强，基于新政影响，投资客多退出市场静观其变，加之区域内项目总价较高，刚需被挤压分流至甘区或新城区。其次，当前市场成交主流为刚性需求，多青睐性价比较高的产品，成交集中在甘区或新城区释放。
虽然市场上的博弈是买卖双方，但实际上，大家都是在与政策博弈。卖方迟迟不松动是认为，新政调控下房价可能“越调越涨”;决定出手的买家是认为，新政调控作用下房价只能是“短跌后涨”。但对于最近一段时间，市场上的成交量有所回调，一些新开楼盘也都取得了不错的销售业绩的“回温”情况，专家们仍不持乐观态度。著名经济学家郎咸平在近日苏州某楼盘举办的一次楼盘活动中直言：最近是非常时刻，投资要悠着点，切不可乱投资，尤其是房地产和股票。根据郎教授的楼市“火山爆发”理论，他认为目前我国房价已经存在严重泡沫，经济适用房与商品房开发比例本末倒置、市场基本被商品房垄断、社会资本投资楼市等造成房价疯涨，楼市畸形发展的根本原因，不能得到很好地解决的话，要么房价会迎来下一轮报复性疯涨，要么就可能引发通货膨胀。
感言：从目前市场反应看，多空继续对峙，持币观望、停售观望均已出现。新政继续导致交易萎缩，尤其是一线城市，加上即将到来的季节因素影响，“七八这两个月，将是交易最清淡、各方最难熬的时段”。同时，也是市场走向最不明朗的敏感时期。对于二线城市大连而言，七月份能否借夏季房交会有所突破尚不可预见，这个盛夏的果实到底有没有，苦涩或甘甜，一切都得看咬下夏交会这第一口后大家的表情。
[编辑_赵媛]
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